开发商延迟交付房屋,逾期办理所有权证书,如何确定违约起算时间?
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-076）
开发商延迟交付房屋,逾期办理所有权证书,如何确定违约起算时间?
---陈某与某开发商房屋买卖合同纠纷案例解析
关键词
房屋买卖 逾期办理房屋所有权证书 约定交房日期 延期交房 违约责任 违约金起算日期
要点提示
依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于违约金的起算时间，应当以合同中双方约定的起算时间为准。
案情简介
陈某：原告、买方
某开发商：被告、卖方
2008年4月某日，陈某与某开发商签订《某市商品房预售合同》，约定：一、陈某购买某市某区某房屋（以下简称“涉案房屋”）；二、某开发商应在2009年5月31日前向陈某交付涉案房屋；三、如因某开发商的责任，陈某未能在涉案房屋交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，某开发商按日计算向陈某支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。
双方签订合同后，陈某按照合同约定履行了合同义务，但某开发商不但延迟至2010年2月13日才交付房屋，而且没有按照约定的期限为陈某办理房屋所有权证书，直到2014年8月5日才为陈某办理房屋所有权证书。故陈某诉至法院，请求判令：要求某开发商按照每日万分之一点五的标准向陈某支付自双方约定的房屋交付日期（即2009年5月31日）起算至陈某实际取得房产证之日（即2014年8月5日）止扣除900天后计算为990天的逾期办理房产证的违约金447107.22元（即全款3010823元＊990天＊万分之一点五）。
法院判决
一审：
1.某开发商于判决生效之日起七日内支付陈某逾期办理产权证的违约金三十三万一千零三十九元九角九分；
2.驳回陈某其他诉讼请求。
二审：
1.撤销一审民事判决第一项、第二项；
2.某开发商于判决生效之日起七日内支付陈某逾期办理产权证的违约金四十四万七千一百零七元二角二分。
即，经两级法院审理后，判决完全支持了陈某的诉讼请求。
案件评析
本案的争议焦点系违约金的起算点如何计算？
在本案的审理中，某开发商辩称违约金应该从房屋实际交付之日即2010年2月13日起计算。但是实际上，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《某市商品房预售合同》系陈某与某开发商公司的真实意思表示，合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。就违约金的起算时间，双方在合同中的约定为“自陈某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止”，就陈某应当取得房屋所有权证书之日在双方合同中有明确的约定，即自2009年5月31日后延900日，该条款并不存在无效情形，亦不存在当事人针对该条款提出撤销、变更的情形，故该条款应作为确定某开发商承担逾期办理房屋所有权证违约责任起算日期的依据。因此，法院最终判决了支持陈某自合同中双方约定的房屋交付日期起算违约责任的诉讼请求。
易居房产律师团 原创声明
所有标注“原创”文章案例均选编自易居房产律师团队亲办或法院公开裁判的真实案件，并以现行有效的相关法律、法规及政策为依据(如相关依据有所调整，以调整后的为准)；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注：易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/(PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/(移动端)
法律咨询电话：13911056513
Email: yijulawyer@sina.com
易居房产律师团队合照
专注房产十三年
专业房产争议解决
易居房产律师团订阅号
易居首席张涛律师订阅号
点击下方文章标题，可阅读更多原创文章
□出售未经审批而改建、重建的房屋，买卖合同是否有效？
□附有违法建筑被限制交易的房屋，买卖合同能否继续履行？
□违约解除房屋买卖合同，卖方被判赔偿溢价损失136万余元|终审 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
□违约解除房屋买卖合同，卖方被判赔偿溢价损失175万余元|初审 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
□央产房买卖合同被判解除，怎样认定买卖双方的损失和负担（下） 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
□央产房买卖合同被判解除，买、卖双方各自应承担什么责任（上） 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
□将公共服务配套设施产权办到社会群众组织名下，是否属于登记错误？
□出售不真实无证农村集资房,居间方被判承担15万补充赔偿责任
□公房承租人将公租房交付他人占有使用，房改后售出该房归谁所有？
□易居房产律师团首席张涛律师出镜央视，详解以房养老的法律风险及应对之策
□买卖、赠与和继承，哪种方式房产过户税费最低？|2017最新版
□为养老将房屋赠与并过户给子女，受赠人不尽赡养义务能撤销吗？
□使用已故配偶工龄优惠购得公房，是个人财产还是夫妻共同财产？
□出资、居住使用，不足以证明借名登记约定，诉请确权、过户被判驳
□有限产权房出售超标房款未约定，属房屋标的权属瑕疵出卖人应担责